Immobilienerwerb in und um Hamburg

Einführung in den Immobilienerwerb

Der Erwerb von Immobilien ist eine bedeutende Entscheidung, die gründliche Planung und Vorbereitung erfordert. Dabei ist es wichtig, sich über unterschiedliche Ziele klar zu werden, die Selbstnutzer und Investoren verfolgen. Dieser Artikel bietet eine umfassende Einführung in die Grundlagen des Immobilienerwerbs, um Ihnen den Einstieg zu erleichtern.

Definition und Unterschiede zwischen Selbstnutzung und Kapitalanlage

Der Immobilienerwerb kann zwei Hauptziele verfolgen: die Selbstnutzung oder die Kapitalanlage.

• Selbstnutzung: Hierbei wird die Immobilie gekauft, um selbst darin zu wohnen. Das Hauptziel ist die Verbesserung der Lebensqualität, Selbstverwirklichung und die Schaffung von Eigenheim und damit Unabhängigkeit vom Mietmarkt. Selbstnutzer legen besonderen Wert auf die Lage, die Größe und die Ausstattung der Immobilie, um ihren persönlichen Bedürfnissen gerecht zu werden.
• Kapitalanlage: Bei diesem Ansatz wird die Immobilie gekauft, um sie zu vermieten und dadurch Einnahmen zu generieren und von der Wertsteigerung zu profitieren. Investoren fokussieren sich auf den potenziellen Ertrag und die langfristige Wertentwicklung der Immobilie. Daher sollten die Objekte den Bedürfnissen von Mietern entsprechen, was u.a. häufig mit kleineren Wohneinheiten einhergeht. 

Wichtige rechtliche und finanzielle Grundlagen

Beim Kauf einer Immobilie sind zahlreiche rechtliche und finanzielle Aspekte zu beachten:

• Grundbuch: Das Grundbuch ist ein zentrales Register, in dem alle Grundstücke und deren Eigentümer verzeichnet sind. Eine Grundbucheinsicht ist vor jedem Kauf unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Belastungen ist. Dazu wird eine Vollmacht des aktuellen Eigentümers benötigt.
• Notarielle Beurkundung: In Hamburg, wie in ganz Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notar ist dafür verantwortlich, dass der Kaufvertrag rechtskonform ist und beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten informiert sind. Auch die Kaufpreisabwicklung kann über einen Notar erfolgen.
• Finanzierung: Die Wahl der richtigen Finanzierungsform ist entscheidend für die langfristige finanzielle Belastung. Dazu gehören Hypothekendarlehen, Bauspardarlehen und andere Finanzierungsmodelle (wie z.B. innerhalb der Familie).

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a) Eigenheim:

• Passt die Lage der Immobilie zu meinen Bedürfnissen?
  • Umgebungsbebauung und zukünftige Bebauungspläne (Verdichtung, Mischgebiet, etc.)
  • Infrastrukturanbindung (Nahverkehr, KiTa, Schule, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten)
• In welcher Höhe fallen Erwerbsnebenkosten an?
  • Maklerkosten
  • Notarkosten
  • Amtsgerichtskosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Gutachterkosten
• Welche Finanzierungsbestandteile können eingesetzt werden?
  • Eigenkapital (gibt es evtl. Unterstützung durch die Familie?)
  • Immobiliendarlehen (Annuitätendarlehen, Förderdarlehen, etc.)
• Was kostet mich die Immobilie zukünftig?
  • Instandhaltungsrücklage
  • Energieversorger
  • Objektversicherungen
  • persönliche Versicherungen
  • Darlehensrate

b) vermietete Immobilie:

• Mit welcher Rendite kann ich aus dem Objekt rechnen?
  • Eigen- zu Fremdkapitaleinsatz
  • Zinsbindung und Zinshöhe
  • Miete und Mieterwartung
  • Instandhaltungsrücklage und deren Entwicklung
  • Kosten für eigenen Einsatz oder fremde Bewirtschaftung (Verwalter) kalkulieren
  • Steuerliche Auswirkungen des Immobilienerwerbs
  • Verkaufspreisentwicklung
• Über welche Risiken einer vermieteten Immobilie sollte ich mir bewusst sein?
  • Mietausfälle
  • Änderung der steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen
  • ungeplante Kosten für über das normale Maß hinausgehende Sanierungskosten
  • Rechtliche Streitigkeiten aus dem Objekt und / oder der Vermietung
  • Vernichtung der Immobilie

Einführung in die Selbstnutzung

Der Traum vom eigenen Heim ist für viele Menschen ein Lebensziel. Die Entscheidung, eine Immobilie selbst zu nutzen, bringt zahlreiche Vorteile, aber auch Herausforderungen mit sich. In diesem Artikel beleuchten wir die emotionalen und praktischen Vorteile sowie die finanziellen Aspekte, die mit dem Eigenheim verbunden sind.

Emotionale und praktische Vorteile des Eigenheims

• Emotionale Sicherheit: Ein eigenes Zuhause bietet ein Gefühl der Stabilität und Sicherheit. Es ist ein Ort, an dem man Wurzeln schlagen und eine persönliche Oase schaffen kann.
• Gestaltungsmöglichkeiten: Selbstnutzer haben die Freiheit, die Immobilie nach ihren Wünschen zu gestalten. Ob Renovierung, Umbau oder Dekoration – die Möglichkeiten sind nahezu unbegrenzt.
• Langfristige Kostenersparnis: Im Vergleich zur Miete kann ein Eigenheim langfristig kostengünstiger sein, da keine Mietzahlungen anfallen. Stattdessen baut man über die Jahre Eigenkapital für die Instandhaltung auf.

Ob für Sie der Kauf oder die Miete einer Immobilie in Hamburg und Umgebung die bessere Alternative ist klären wir gerne in einer persönlichen Beratung. Jetzteinen Termin vereinbaren!

Finanzielle Aspekte und potenzielle Herausforderungen

• Anfangsinvestition: Die hohen Kosten für den Kauf und die damit verbundenen Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) können eine finanzielle Herausforderung darstellen.
• Instandhaltungskosten: Selbstnutzer müssen alle Kosten für Reparaturen und Instandhaltung selbst tragen. Dies erfordert eine sorgfältige Planung und Rücklagenbildung.
• Marktschwankungen: Der Wert der Immobilie kann auch in Hamburg schwanken, was das Eigenkapital beeinflusst. Es ist wichtig, den Markt zu beobachten und gegebenenfalls strategische Entscheidungen zu treffen.

Einführung in die Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage bieten zahlreiche Chancen, aber auch Risiken. In diesem Artikel beleuchten wir die Vorteile und Herausforderungen, die mit dem Investieren in Immobilien in Hamburg verbunden sind.

Potenzial für Wertsteigerung und Mieteinnahmen

• Wertsteigerung: Immobilien können im Wert steigen, besonders in attraktiven Lagen wie Hamburg. Eine sorgfältige Standortwahl und Marktanalyse sind dabei entscheidend.
• Mieteinnahmen: Regelmäßige Einnahmen durch Vermietung können eine stabile Einnahmequelle darstellen. Dies ist besonders attraktiv in Gegenden mit hoher Mietnachfrage.
• Steuervorteile: Investoren können von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren, wie Abschreibungen auf Gebäude und Finanzierungskosten. Diese Vorteile sollten in die finanzielle Planung einbezogen werden.

Risiken und wichtige Überlegungen vor dem Kauf

• Marktschwankungen: Der Immobilienmarkt kann volatil sein, und Wertsteigerungen sind nicht garantiert. Es ist wichtig, Risiken abzuwägen und eine Diversifikationsstrategie zu verfolgen.
• Leerstandrisiko: Das Risiko, dass die Immobilie zeitweise nicht vermietet werden kann, muss einkalkuliert werden. Eine gute Lage und Rücklagen können das Risiko minimieren.
• Verwaltung und Instandhaltung: Investoren müssen Zeit und Geld in die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie investieren. Dies kann entweder selbst übernommen oder an professionelle Dienstleister delegiert werden.

• Häufig ist die eigene Immobilie der große Wunsch - mit Familie auch gerne im Grünen!
• In unserer Finanzberatung erfahren Sie, wieviel Immobilie Sie sich leisten können und an was Sie sonst noch denken sollten. Schließlich handelt es sich bei dem Immobilienerwerb nicht selten um die größte Investition in Ihrem Leben! Diese Entscheidung sollte fundiert getroffen werden.
• Zu unserer Beratung gehört es auch, Ihnen ggf. von einer Immobilie bzw. Immobilienfinanzierung abzuraten.
• Die Immobilie als gute Kapitalanlage!
  • Die vermietete Immobilie kann dem Vermögensaufbau oder auch der Altersvorsorge dienen.
  • Wir verfügen über ein umfassendes Netzwerk, wodurch wir regelmäßig Zugriff auf für die Vermietung geeignete Immobilien haben:
    • Bestandsimmobilien
    • Neubauimmobilien
    • Ferienimmobilien
    • Denkmalimmobilien
  • Jede Art von Immobilie hat Besonderheiten und muss zu den individuellen Zielen von Ihnen passen. Daher erfolgt im Vorfeld eine ausführliche Finanzberatung. In dieser Beratung gehen wir nicht nur auf die Chancen, sondern auch Risiken dieser Anlageform ein.
  • Dazu gehört auch eine Renditebetrachtung mit Darstellung unterschiedlicher Szenarien. Dabei werden Aspekte wie Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, Abschreibung, Steuern, Darlehenskosten, etc. berücksichtigt.

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Einführung in die Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung ist ein zentraler Aspekt beim Immobilienerwerb. Es gibt verschiedene Modelle, die jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile haben. In diesem Artikel stellen wir die gängigsten Finanzierungsmodelle vor und vergleichen sie miteinander.

Verschiedene Finanzierungsmodelle für Selbstnutzer und Investoren

• Annuitätendarlehen: Darlehen mit gleichbleibenden Raten über die Laufzeit mit fester Zinsbindung. Diese Modelle sind besonders bei langfristigen Finanzierungen beliebt.
• Bauspardarlehen: Kombination aus Bausparvertrag und Darlehen. Diese Option kann Flexibilität und attraktive Konditionen für zukünftige Bauvorhaben bieten.
• Darlehen mit variablen Zinsen: Die Tilgung ist in der Regel fest vereinbart. Hingegen passt sich der Zins an den Kapitalmarktzins an. Dies bietet Chancen auf fallende, aber Risiken auf steigende Zinsen.
• Förderdarlehen: Die KfW bietet bundesweit Zuschussdarlehen sowie zinsreduzierte Darlehen an. Häufig gibt es auch auf Länderebene von Förderbanken entsprechende Programme. Z.B. für Hamburg durch die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB) oder in Schleswig-Holstein durch die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IBSH).

Vergleich von Hypotheken, Darlehen und anderen Finanzierungsmöglichkeiten

• Eigenkapitalanteil: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger sind die Konditionen. Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank und kann zu besseren Zinssätzen führen.
• Laufzeit: Die Wahl der Laufzeit beeinflusst die monatlichen Raten und die Gesamtkosten der Finanzierung. Eine kürzere Laufzeit bedeutet höhere monatliche Raten, aber geringere Gesamtkosten.
• Sondertilgungen: Möglichkeiten zur außerplanmäßigen Tilgung können Flexibilität bieten und helfen, die Finanzierung schneller abzuzahlen.

Erfahren Sie hier mehr zum Thema Immobilienfinanzierung.

Einführung in die steuerlichen Aspekte

Der Immobilienerwerb bringt verschiedene steuerliche Verpflichtungen, aber auch Vorteile mit sich. In diesem Artikel erläutern wir die wichtigsten steuerlichen Aspekte für Selbstnutzer und Investoren in Hamburg und Umgebung.

Steuerliche Vorteile und Verpflichtungen für Selbstnutzer

• Wohn-Riester: Förderungen durch den Staat für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie können die Finanzierung erleichtern. Die Beiträge sind steuerlich absetzbar und bieten zusätzliche Anreize.
• Eigenheimzulage: Regionale Förderungen und Zuschüsse können je nach Bundesland und Gemeinde variieren. Diese sollten bei der Planung des Immobilienerwerbs berücksichtigt werden.
• Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällig und wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt. Die Grundsteuer hingegen ist eine jährlich wiederkehrende Steuer, die quartalsweise eingezogen wird und auf kommunaler Ebene unterschiedliche hoch ausfallen kann.

Steuerliche Überlegungen und Optimierungsmöglichkeiten für Investoren

• Abschreibungen: Investoren können Gebäudeabschreibungen (AfA) geltend machen. Diese reduzieren die Steuerlast und erhöhen die Rentabilität der Investition. Je nach Art des Objektes (Neubau, Bestand oder Denkmalobjekt) fällt die Abschreibung unterschiedlich hoch aus.
• Finanzierungskosten: Zinsen und andere Finanzierungskosten sind steuerlich absetzbar, was die finanzielle Belastung verringert.
• Verluste aus Vermietung: Verluste aus der Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden, was zu einer Reduktion der Steuerlast führt.

Wichtig: Eine steuerliche Absetzbarkeit ist nur bei der Vermietung gegeben und betrifft nicht die Selbstnutzer!

Einführung in die Standortwahl

Die Wahl des richtigen Standorts ist entscheidend für den Erfolg des Immobilienerwerbs, sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren. In diesem Artikel analysieren wir Standortkriterien in Hamburg und geben Einblicke in deren Bedeutung.

Bedeutung der Lage für Selbstnutzer

• Lebensqualität: Die Nähe zu Arbeitsplatz, Schulen und Freizeitmöglichkeiten spielt eine wichtige Rolle bei der Wahl des Standorts. Ein hoher Lebensstandard erhöht die Zufriedenheit der Bewohner.
• Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung und Versorgungseinrichtungen sind entscheidend für die alltägliche Bequemlichkeit. Öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten sollten leicht erreichbar sein.
• Beispiel: So haben Stadtteile wie Poppenbüttel, Wellingsbüttel, Hummelsbüttel und Sasel (Alstertal) eine sehr grüne Lage, dafür aber trotz guter ÖPNV Anbindung eine lange Anfahrt in die Innenstadt. Ähnlich ist es in den Walddörfern (Volksdorf, Meiendorf, Bergstedt). Hier kann hingegen Ahrensburg als Vorort von Hamburg eine attraktive Alternative sein. Grün gelegen, günstiger und eine schnelle Anbindung an die Hamburger Innenstadt per ÖPNV.

Kriterien für die Auswahl von Standorten als Kapitalanlage

• Mietnachfrage: Regionen mit hoher Mietnachfrage bieten bessere Renditechancen. In Hamburg sind zentrale Stadtteile und aufstrebende Viertel besonders gefragt.
• Wertsteigerungspotenzial: Stadtteile mit Entwicklungspotenzial bieten Chancen für Wertsteigerungen. Neubauprojekte und städtische Entwicklungspläne können hier wichtige Indikatoren sein.

Spezielle Ausrichtung auf Hamburg

• Attraktive Stadtteile: Analyse der attraktivsten Stadtteile für Selbstnutzer und Investoren. Stadtteile wie Eimsbüttel, Altona und Winterhude sind besonders beliebt.
• Marktentwicklung: Überblick über die Marktentwicklung und Prognosen für Hamburg. Der Immobilienmarkt in Hamburg zeigt eine stabile Entwicklung mit moderatem Wachstum.

Einführung in das Risikomanagement

Der Erwerb und die Verwaltung von Immobilien sind mit verschiedenen Risiken verbunden. In diesem Artikel beleuchten wir die häufigsten Risiken und die Möglichkeiten, diese abzusichern.

Wertschwankungen, Objektverlust und Einkommensminderung

• Marktrisiken: Schwankungen von Immobilienwerten können zu Kapitalverlusten führen, wenn diese realisiert werden müssen. Es ist wichtig, sich über die aktuellen Markttrends und Prognosen zu informieren.
• Mietausfall: Einkommensverluste durch Leerstand oder zahlungsunfähige Mieter sind ein wesentliches Risiko für Investoren. Eine sorgfältige Mieterauswahl und Vertragsgestaltung können dieses Risiko minimieren.
• Objektverlust: Ein Feuer oder eine Überschwemmung können das ganze Objekt vernichten. Häufiger sind Schäden am Objekt zu erwarten.
• Zinsänderungsrisiken: Sollte zum Ende der Zinsbindung der Marktzins deutlich gestiegen sein und noch ein großer Restbetrag verlängert werden müssen, kann die monatliche Belastung deutlich steigen.
• Jobverlust: Grundsätzlich kann ein Jobverlust die Darlehenstilgungsfähigkeit gefährden. Für Vermieter kommt hinzu, dass die steuerliche Absetzbarkeit sinkt.
• Instandhaltungsrisiken: Unerwartete Kosten für Reparaturen und Renovierungen können die Rendite erheblich beeinflussen. Regelmäßige Wartung und Rücklagenbildung sind daher essenziell.

Möglichkeiten und Grenzen der Absicherung

• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Mietausfallversicherung und Rechtsschutzversicherung bieten Schutz vor finanziellen Verlusten. Diese Versicherungen sollten in die finanzielle Planung einbezogen werden.
• Diversifikation: Investitionen in verschiedene Immobilienarten und Standorte zur Risikominimierung. Eine breite Streuung des Portfolios reduziert das Gesamtrisiko.
• Rücklagenbildung: Aufbau von finanziellen Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben. Dies erhöht die finanzielle Flexibilität und Sicherheit.

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• In unserer Finanzberatung ermitteln wir mit Ihnen gemeinsam, ob eine Immobilie für Sie eine geeignete Anlageform ist. 
• Wir vermitteln interessante Anlageobjekte in ganz Deutschland durch unsere Immobilienpartner.
• Wir stehen Ihnen für alle Finanzierungsaspekte und die Absicherung der Immobilie zur Verfügung!

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