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Immobilie als Kapitalanlage
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Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen einen ersten Einblick in diese Form der Kapitalanlage verschaffen. Immobilien gehören zu der Anlageform der Sachwerte, im Gegensatz zu Tagesgeldkonten, etc. Bei diesen Anlagen spricht man von Geldwerten. Sachwerten wird grundsätzlich unterstellt einen Kaufkraftverlust zu vermeiden.

Der Ertrag einer Immobilie kann aus Mieteinnahmen und / oder Verkaufserlösen resultieren. Da z.B. Mieten im Verlauf erhöht werden, kann dies dem Kaufkraftverlust entgegen wirken.
Aufgrund der vielerorts stark gestiegenen Kaufpreise für Immobilien in den letzten Jahren, wird häufig eine Wertsteigerung des Objektes für die Zukunft unterstellt, um einen interessanten Ertrag zu erzielen.
Diese Annahme ist allerdings, wie evtl. schon die Corona-Krise zeigen wird, spekulativ und sollte bei einer Kaufentscheidung gut hinterfragt werden.
Gleiches gilt auch für übertriebene Annahmen zur Mietpreisentwicklung. Auch hier haben die letzten Jahre gezeigt, dass die Mietpreisentwicklung deutlich hinter den Kaufpreisentwicklungen zurück geblieben ist.
Als langfristiger Anleger sollte ich mich also auf eine konservative Mietpreisentwicklung konzentrieren und Risiken wir Leerstand berücksichtigen.
Die Lage des Immobilie ist aufgrund der "Immobilität" der Anlageform wichtig und lässt sich nachträglich nicht mehr ändern. Es sollte also auf Bevölkerungsprognose, Infrastruktur, etc. geachtet werden.

Unterschiede zu anderen Anlageformen
An der Finanzierung einer vermieteten Immobilie kann man einfach ausgedrückt drei weitere Parteien beteiligen: Den Mieter, das Kreditinstitut und den Staat. Um dies zu verdeutlichen arbeiten wir mit einem Beispiel.

Der Anleger ist verheiratet und hat ein zu versteuerndes Einkommen von ca. 80.000 EUR.

Der Kaufpreis des Objektes liegt bei 675.000 EUR.

Es ergeben sich Erwerbsnebenkosten von 60.750 EUR (Dies sind Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notarkosten. Ggf. kommen noch Maklerkosten hinzu).

Der Anleger setzt für die Erwerbsnebenkosten Eigenkapital ein:  60.750,00 €
Der Anleger nimmt einen Kredit für den Kaufpreis auf:               675.000,00 €
Der Zins für den Kredit liegt bei:                                              2% oder 13.500,00 €
Der Kredit wird annuitätisch getilgt, mit anfänglich:                   2% oder 13.500,00 €
Die monatlichen Ausgaben für die Immobilie liegen bei:                  115,00 €
(Darin enthalten sind Kosten, die der Vermieter zu tragen hat, wie Verwaltergebühren, Rechtsschutzversicherung)
Instandhaltungsrücklagen monatlich:                                            191,00 € 
Abschreibung (über 50 Jahre) je Jahr (AfA)                              2% oder 12.821,00 €
(Die Abschreibung ist nicht auf den Grundstücksanteil möglich)

Steuerliche Betrachtung:
Mietertrag:                       30.768,00 €
jährliche Kosten:              27.701,00 €
Ergebnis aus Vermietung:  3.067,00 €
Steuernachzahlung:         -1.134,00 €

Daraus ergibt sich ein monatlicher cash flow:
Ausgaben                                                 Einnahmen
Zinsen:         1.125,00 €                             Kaltmiete: 2.564,00 €
Tilgung:        1.125,00 €                             Steuer:         -94,50 €
Ausgaben:       115,00 €
Instandhaltung: 191,00 €
Gesamt:       2.556,00 €                            Gesamt:    2.469,50 €
Entspricht einer Unterdeckung von 86,50 € (zusätzlicher Eigenkapitaleinsatz)

Ertrag im 1. Jahr                                 Eigenkapitalrendite
Tilgung            13.500,00 €                              10 Jahre: gut 8%
Unterdeckung:  -1.038,00 €                              20 Jahre: knapp 8%
Ergebnis:         12.462,00 €                              35 Jahre: knapp 7%

Die Zinsen von anfänglich 13500 EUR/J. reduzieren den zu versteuernden Ertrag aus dieser Anlage. Für die selbstgenutzte Immobilie können Zinsen nicht abgesetzt werden, da es keinen Ertrag gibt.
Die Mieteinnahmen von anfänglich 30768 EUR/J. stehen zur Verfügung, um die Kosten der Immobilie weitestgehend zu decken. Neben dem anfänglichen Eigenkapitaleinsatz von 60750 EUR ist nur ein geringer jährlicher Aufwand zusätzlich zu erbringen.
Über den sogenannten Hebeleffekt der Kreditaufnahme kann zusätzlich noch die Eigenkapitalrendite erhöht werden, was insb. aufgrund der niedrigen Zinsen interessant ist. Zur Kreditgewährung ist eine entsprechende Bonität des Anlegers notwendig.

Grundsätzlich können also mit der vermieteten Immobilie attraktive Renditen erwirtschaftet werden, bei gleichzeitig geringer monatlicher Liquiditätsbelast. Notwendig ist das Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten, eine gute Bonität sowie ein langer Anlagehorizont von mind. 10 Jahren.
Ferner sollte jeder Anlage auch nach der Investition noch über genügen freie Mittel verfügen, um Mietausfall oder Reparaturen ausgleichen zu können.
Der Mietertrag sollte von Beginn an in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis stehen, was in sogenannten A-Lagen (Hamburg, München, etc.) in den letzten Jahren nicht mehr der Fall ist.

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